Rynek wynajmu nieruchomości wciąż intensywnie się rozwija. W zasadzie nie ma miesiąca, w którym do naszej Kancelarii nie zgłaszałby się Klient szukający informacji w tym zakresie. Co więcej z naszych obserwacji wynika, że – pomimo formalnego rozliczania się podatnika z urzędem skarbowym z wynajmu – wiele osób robi to źle, narażając się na różnego rodzaju konsekwencje.

Taka sytuacja wynika m.in. z dużej pasywności skarbówki w zakresie kontrolowania poprawności rozliczania przychodów uzyskiwanych z wynajmowania nieruchomości. Być może fiskus wychodzi z założenia, że lepiej gdy podatnicy w ogóle płacą, niż mają przejść do szarej strefy. Gdzie leży problem? Jest ich wiele: m.in. możliwość opodatkowania się ryczałtem (w wielu wypadkach w praktyce jej po prostu nie ma); opodatkowanie najmu VAT (a jeśli osoba prowadzi działalność gospodarczą, także wpływ wynajmu na VAT w działalności); rozliczanie wynajmu na kasie rejestrującej; amortyzacja wynajmowanych nieruchomości, etc.

Jednak wydaje się, że podstawowym zagadnieniem w tym wypadku powinna być odpowiedź na pytanie, czy posiadając dwa, trzy czy pięć lokali prowadzę już działalność gospodarczą, czy nie? Co gdy posiadam lokal podzielony na małe mieszkania albo wynajmuję pokoje? Większość osób albo w ogóle nie ma świadomości, że wynajmowanie lokali (głównie mieszkalnych) może być traktowane jak działalność gospodarcza. Przecież nie rejestrują firmy, nie są przedsiębiorcami (w ich mniemaniu), wynajmują mieszkania a nie obiekty komercyjne. Poza tym można znaleźć wiele interpretacji Ministra Finansów, gdzie wyraźnie (również w odczuciu osób czytających, które profesjonalnie nie zajmują się podatkami) wskazuje się, że nawet kilkanaście lokali mieszkalnych, które są wynajmowane to przecież nie działalność gospodarcza. Wydaje się, że problemu nie ma. Niestety jest inaczej. „Jak to jest inaczej?” pytają Klienci, kiedy wyjaśniamy im zasady poprawnych rozliczeń. „Przecież mam znajomych, którzy mają dużo więcej lokali niż ja i oni rozliczają się zupełnie inaczej. W dodatku robią tak przez wiele lat i jeszcze nikt im nie zarzucił błędów. Rozliczają się ze skarbówką, więc dawno byliby skontrolowani, gdyby coś było nie tak.”

To jest właśnie jedna z bolączek całego rynku wynajmu. Niestety nie ma przepisów, które w prosty sposób pozwoliłyby interpretować sytuacje wynajmujących lokale. Do tego brak kontroli ze strony urzędów skarbowych, plus sprzeczne interpretacje wydawane przez Ministra Finansów.

Przykładowo w interpretacji z dnia 18 czerwca 2019 r. (znak: 0113-KDIPT2-1.4011.222.2019.1.RK) fiskus uznał, że wynajem 6 lokali nabytych po to aby je wynajmować to nie działalność gospodarcza.  Natomiast dzień wcześniej skarbówka w interpretacji (znak: 0114-KDIP3-1.4011.267.2019.2.KS1) wskazała, że wynajmowanie 4 lokali to już działalność gospodarcza. Schizofrenia? Niestety tak i to w dodatku podatkowa.

Przychody uzyskiwane z wynajmowanych nieruchomości oczywiście muszą być opodatkowane. Co więcej powinny być opodatkowane w sposób  prawidłowy aby dawały największe korzyści - a w zależności od przyjętej formu rozliczeń mogą być one bardzo różne. Błędy w tym zakresie mogą kosztować nawet kilkadziesiąt procent uzyskanego przychodu (jeśli zliczymy niepoprawnie naliczony podatek, odsetki, ewentualne kary skarbowe). Fiskus może kontrolować poprawność rozliczeń przez prawie 7 lat, dlatego nie warto ryzykować w szczególności, jeśli wynajem nieruchomości ma być sposobem na zarabianie.

Podatek przy wynajmie, wynajem nieruchomości, wynajem a działalność, wynajem optymalizacja podatków, Szczecin, wynajem jaki podatek, wynajem urząd skarbowy, wynajem ryczałt, wynajem Szczecin podatki, wynajem rozliczanie podatków, najem amortyzacja, wynajmowanie nieruchomości,