Przychodem wynajmującego (najczęściej właściciela nieruchomości) jest wyłącznie czynsz, o ile umowa najmu została prawidłowo skonstruowana. Wszystkie opłaty ponoszone przez najemcę – od mediów, przez czynsz do spółdzielni/wspólnoty, po podatek od nieruchomości – mogą pozostawać poza podstawą opodatkowania, ale tylko wtedy, gdy w umowie wyraźnie zapisano, że stanowią one wyłączny wydatek najemcy i nie stanowią przychodu wynajmującego.

Potwierdza to Ministerstwo Finansów w wielu interpretacjach wydawanych na przestrzeni ostatnich lat. W interpretacji z 7 sierpnia 2024 r. podkreślono, że opłaty związane z przedmiotem najmu nie tworzą przychodu wynajmującego, jeżeli to najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia („nie powodują przysporzenia majątkowego po stronie wynajmującego” – 0112-KDIL2-2.4011.553.2024.1.MW). Podobnie wskazano w interpretacji z 3 listopada 2023 r. (0115-KDST2-2.4011.395.2023.1.RS), gdzie organ uznał, że media, użytkowanie wieczyste czy podatek od nieruchomości, pokrywane przez najemcę na podstawie umowy, nie stanowią dla właściciela przychodu, nawet wtedy, gdy przepływają przez jego rachunek. Takie same wnioski płyną z interpretacji z 24 kwietnia 2024 r. (0113-KDIPT2-1.4011.970.2022.11.AP) oraz z 4 września 2024 r. (0112-KDIL2-2.4011.580.2024.1.MW), gdzie dodatkowo wskazano, że także przyszłe obciążenia publicznoprawne – jak podatek od nieruchomości czy opłata za użytkowanie wieczyste – mogą zostać skutecznie przypisane do obowiązków najemcy.

Kluczowe jest jednak to, jak te obowiązki zostaną opisane w samej umowie. W interpretacji z 3 października 2024 r. (0112-KDIL2-2.4011.642.2024.1.MW) wskazano, że jeśli część opłat (w tym wypadku czynsz do spółdzielni) została ujęta w ramach czynszu najmu (i nie wyróżniono jego składowych), to cała jego wysokość staje się przychodem wynajmującej, nawet jeśli następnie przekazuje ona część tych środków dalej. Dopiero wyraźne rozróżnienie: z jednej strony czynszu stanowiącego wynagrodzenie właściciela, a z drugiej opłat technicznych, eksploatacyjnych i podatków obciążających najemcę, pozwala uniknąć opodatkowania wszystkich należności jedną stawką ryczałtu.

W praktyce oznacza to, że konstrukcja umowy ma decydujące znaczenie. Jeśli dokument jasno określa, że czynsz jest wynagrodzeniem właściciela, a pozostałe opłaty stanowią indywidualny koszt najemcy  (również wtedy, gdy właściciel przekazuje je dalej jako pośrednik) przychodem będzie wyłącznie kwota czynszu. Jeżeli jednak umowa nie wprowadza takiego podziału, a wszystkie należności są pobierane łącznie jako „czynsz”, wtedy cała ta kwota będzie stanowiła przychód właściciela i zostanie objęta ryczałtem.

Zajmujemy się m.in. sprawami związanymi z rozliczaniem najmu, opodatkowaniem sprzedaży nieruchomości, ulgą mieszkaniową, VAT od nieruchomości