Zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 8 ustawy o PIT, odpłatne zbycie nieruchomości stanowi źródło przychodu, co wiąże się z obowiązkiem zapłaty podatku dochodowego. Przepis ten przewiduje jednak możliwość zwolnienia z tego obowiązku, pod warunkiem spełnienia dwóch kryteriów:

1. Odpłatne zbycie nieruchomości nie może następować w ramach prowadzonej działalności gospodarczej;
2. Odpłatne zbycie nieruchomości zostało dokonane po upływie 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło jej nabycie.

Oznacza to, że Podatnik po upływie 5 lat od nabycia nieruchomości może ją odpłatnie zbyć bez obowiązku zapłaty podatku z tego tytułu, o ile nie dokonuje tej czynności w ramach prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Z kolei zgodnie z art. 10 ust. 5 ustawy o PIT, w przypadku odziedziczenia nieruchomości, pięcioletni okres pozwalający na sprzedaż bez podatku liczony jest nie od momentu otrzymania spadku, lecz od końca roku, w którym nieruchomość została nabyta lub wybudowana przez spadkodawcę. Oznacza to, że jeśli spadkodawca był właścicielem nieruchomości przez co najmniej 5 lat przed swoją śmiercią, spadkobierca może ją sprzedać praktycznie od razu – bez obowiązku zapłaty podatku dochodowego.

Dla zobrazowania: A kupił nieruchomość w 2010 roku, a zmarł w 2025 roku. Po jego śmierci B jako spadkobierca, odziedziczył tę nieruchomość. W standardowej sytuacji B musiałby odczekać 5 lat od nabycia spadku, aby sprzedać nieruchomość bez podatku. Jednak dzięki wspomnianemu przepisowi pięcioletni okres liczony jest od momentu nabycia nieruchomości przez spadkodawcę – czyli od końca 2010 roku. Oznacza to, że wymagany okres upłynął już z końcem 2015 roku, a B może sprzedać nieruchomość bez konieczności zapłaty podatku dochodowego zaraz po jej odziedziczeniu.

A jak wygląda sytuacja spadkobiercy, który dziedziczy udział w nieruchomości stanowiącej wcześniej majątek wspólny spadkodawców – na przykład w przypadku spadku po obojgu rodzicach?

Przykładowo: ojciec podatnika , pozostający w związku małżeńskim, wybudował w latach 90-tych dom na nieruchomości objętej ustawową wspólnością majątkową. Małżonkowie nie zawierali intercyzy. Po śmierci ojca w 2020 r., całość spadku na podstawie testamentu z 2015 r. odziedziczyła matka, która zmarła w 2021 r. Podatnik nabył spadek po niej w całości i w 2023 r. sprzedał odziedziczoną nieruchomość. Czy w takiej sytuacji powinen zapłacić podatek dochodowy? Wspólność małżeńska (łączna) to wspólność bezudziałowa, a w czasie jej trwania małżonkowie nie mogą rozporządzać swoimi prawami do majątku wspólnego jako całości. Nie mogą także rozporządzać udziałem w jakimkolwiek przedmiocie należącym do tego majątku”. Oznacza to, że w przypadku małżeństwa objętego wspólnością majątkową nie da się wskazać, jaki dokładnie udział w nieruchomości przysługiwał każdemu z małżonków w chwili jej nabycia. Dlatego, gdy spadkobierca dziedziczy taką nieruchomość, nie można przyjąć, że pięcioletni okres uprawniający do sprzedaży bez podatku zaczyna się dopiero od momentu dziedziczenia. Kluczowy jest tu moment, w którym nieruchomość została faktycznie nabyta do majątku wspólnego, ponieważ wtedy poniesiono wydatek na jej zakup lub budowę.