Publikacja



Otrzymanie zaliczki/zadatku nie uniemożliwia złożenia oświadczenia o opodatkowaniu sprzedaży/dostawy nieruchomości podatkiem od towarów i usług

Otrzymanie zaliczki/zadatku nie uniemożliwia złożenia oświadczenia o opodatkowaniu sprzedaży/dostawy nieruchomości podatkiem od towarów i usług.

Obrót nieruchomościami w polskim systemie prawa podatkowego nie jest prosty. Wiele wątpliwości budzą przepisy w zakresie podatku dochodowego (np. czy nieruchomości jest „firmowa” czy prywatna; czy można skorzystać ze zwolnienia wydatkowaniu środków na cele mieszkaniowe; etc.). Ponadto problemy (i to niekiedy praktycznie nie do rozwiązania) istnieją także na gruncie objęcia danej transakcji podatkiem od towarów i usług (np. w jakim zakresie opodatkować, a w jakim stosować zwolnienie; kiedy doszło do pierwszego zasiedlenia co ma wpływ na możliwość stosowania zwolnienia; etc.).

Przy zbyciu nieruchomości bardzo często zawierana jest umowa przedwstępna, która ma zabezpieczyć interesy obu stron transakcji. Jednocześnie w sytuacji, gdy i sprzedawca i kupujący są podatnikami VAT korzystniejsze jest objęcie przedmiotu umowy podatkiem od towarów i usług (sprzedawca nie ma obowiązku korekty VAT od nabycia nieruchomości; nabywca może odliczyć VAT).

Problem jednak pojawia się w sytuacji złożenia oświadczenia o wyborze opodatkowania VAT sprzedaży nieruchomości (art. 43 ust. 10 ustawy o VAT) po zawarciu umowy przedwstępnej i otrzymaniu zadatku/zaliczki. Spotkaliśmy się z opiniami urzędników fiskusa, a także innych osób zawodowo zajmujących się podatkami, że w w/w okolicznościach podatnicy nie mogą złożyć skutecznego oświadczenia, o którym mowa powyżej.

Nic bardziej mylnego. Co potwierdza sam Minister Finansów w odpowiedzi na interpretację, przy wydaniu której reprezentowaliśmy podatników (interpretacja Dyrektora  Krajowej Informacji Skarbowej z dnia 1 sierpnia 2017 r., znak 0115-KDIT1-3.4012.292.2017.1.APR). Stwierdził tam, że dostawa nieruchomości korzystającej – co do zasady – ze zwolnienia (gdyż miała miejsce po upływie 2 lat od jej pierwszego zasiedlenia) stanowiła czynność opodatkowaną. Fakt zawarcia uprzednio przedwstępnej umowy sprzedaży nie miał wpływu na możliwość skorzystania z opcji opodatkowania transakcji zbycia nieruchomości, gdyż przy zawarciu umowy przedwstępnej i otrzymaniu zadatku/zaliczki nie nastąpiła dostawa towaru w rozumieniu art. 7 ust. 1 ustawy o VAT.

Oświadczenie o wyborze opodatkowania dostawy nieruchomości, o którym mowa w art. 43 ust. 10 ustawy o VAT powinno być bowiem złożone przed dostawą nieruchomości (czyli przed przeniesieniem prawa do rozporządzania nią jak właściciel na nabywców) - zawarciem umowy przyrzeczonej, na podstawie której przenoszona jest własność nieruchomości i jest ona wydawana we władanie nowemu nabywcy. Jeśli nie nastąpi to przy zawarciu umowy przedwstępnej (a standardowo nie następuje) nie ma przeszkód aby strony transakcji skutecznie złożyły oświadczenie, o którym mowa powyżej i opodatkowały transakcję podatkiem od towarów i usług.